2016年7月外国人在BC省买房多收15% 的property transfer tax的新政一出，大批海外买家争相涌向多伦多。从这两个月找我咨询“非税居民”购房出租这个话题的人次，可以明显感觉到海外买家挥金如土走路带风, 四个韭菜盒子和半包Belmont都不能平复我内心的感慨与悲怆。
这篇小文是为了回复房东群一位地产经纪。她倾诉：不睡觉，不休假，24小时接微信发红包，不计得失不问前程地在十几个不同的群里回复海外买家各种疑问。其中，外国人在加拿大买房出租该如何交税，怎样省税，房东和代理人有什么责任义务是问得最多的。
我是个有问必答直奔重点的好同学，一个话题下来我口干舌燥眼冒金星。
闲话少絮，下面只集中讲下NR6.
什么是NR6？
简单地说，NR6是一张表，只有一页。
复杂地说，NR6是在加拿大有房租收入的非税务居民及其代理人联合给税务局（CRA）提交的一份保证书 – 保证该非税务居民会按时交税，保证在来年的6个月内报税。
为什么要提交NR6？
提交NR6并获得CRA批准，就可以按照净房租（net rent income）来计税了。否则CRA要求每月扣留毛房租（gross rental income）的25% 作为预留税（withholding tax）.
举个例子：
某豪在多伦多购入投资房，每月租金4000元，定于2016年3月1日起租。
CRA对于外国人/非税务居民，强制要求缴纳租金的25%作为（预留）税。土豪3月份收到4000块房租，必须在4月15日之前缴纳 4000*25% = 1000块给CRA。同理，4月份再收到一笔4000块房租，必须在5月15日之前缴纳 4000*25% = 1000块给CRA.。。。如果该非居民房主不报税，则这25% 就是他最后的税款，从此和CRA两不相欠。按照这个算法，从3月到12月一共有10个月，土豪收到租金40000块，共交10000块的税。从此两清。
但是，土豪为了出租产生的费用如贷款利息，广告费，管理费，房屋保险，地税，维修维护等，这些是可以用来抵减房租的，交税按照“净房租“*25%才合情合理。所以，大多数非税房东愿意提交NR6，获准后就可使用”净房租“来计算预留税。
总之，NR6 的重大意义在于~~~省税！
什么时候提交NR6？
必须在每年年初1月1日之前，或在收到第一笔房租之前提交。上文中的土豪第一笔房租于3月1日收到，他须在3月1日之前提交NR6才有可能获得批准。
NR6上需要提供哪些信息？
三类信息：
1. 房东的姓名，生日，住址，SIN或非税居民的税号ITN, 签名，日期。
2. 出租房的地址，预计的一年租金，预计的一年费用（提供费用明细，不包括CCA折旧），以及预计的“净房租“。
3. 代理人（agent） 的姓名，住址，电话，第一笔房租到账日期，签名，日期。
提交了NR6之后？
经过CRA核准， 非税居民房东和代理人分别会收到CRA正式的信函通知，并发放一个账号，这就可以使用净租金的25% 来扣税了。每个月的15号之前，代理人负责将上个月的预留税和相应的月结单提交CRA。
最后千万别忘了，报税！
既然有了NR6， 最重要的就是不要忘了报税！无论一年下来是盈是亏，都得报。非税务居民要使用Section 216税表，和一般税务居民的T1税表不一样。截至日期是年度结束后的6个月之内。
代理人的作用？
代理人负责收租，还要每个月向CRA按时缴纳25%的预留税款。在NR6没有获得批准之前，还是按照毛房租（gross rent）的25% 预扣。
代理人必须是加拿大居民，可以是房主的亲属，朋友，地产经纪，以及任何愿意替非税居民房主承担此责任的人。
每年年底，非税居民房东和代理人都要为下一年联合提交新的NR6。
代理人还必须在下一年度的3月31日前向CRA申报NR4 return。NR4看上去和各种T开头的T slips很像 (比如T4， T5)，上面需要罗列姓名地址人物，gross rent, 以及已缴纳的预留税金额（withholding tax）等等 。
***连带责任***
代理人相当于担保人，对非税务居民房东的税务责任担保并负责。如没能及时预留25%， CRA有权向该代理人直接追讨，并加处利息。如果非税务居民房东没有报税并完税， CRA同样可以向该代理人直接追讨，并加罚利息和罚金。代理人还必须记得按时提交NR4，否则也是有罚金和利息的。
NR6寄到哪里去？
邮寄地址 – International Tax Services Office, P.O.Box 9769, Station T, Ottawa ON K1G 3Y4
贴心提醒：
NR6填好后，建议请有经验的专业人士核查一遍，确保信息完整。不完整的NR6是无效的，会被CRA退回。
By: 马云， Carol Ma，CPA, CMA，加拿大注册管理会计师。