mike mao 下午3:14
楼花投资不自住，需要返还tax rebate吗？

Oakville 豪宅 SUSAN 4165083789 下午3:20
出租一年，也可以要求税局rebate@玫瑰手枪

mike mao 下午3:23
就是说，只要一年内不卖，就不用交税？

Zhang Yi 下午3:24
只能讲一年内卖出的，CRA 查得严，现在是重点打击对象

Sean 萧森 下午3:25
@玫瑰手枪 先交后退

Zhang Yi 下午3:27
自住的随时可卖，但CRA会要知道说得通的理由

Helen Cai 蔡颖 下午3:49
@玫瑰手枪 你是说HST rebate 吗？好像按规定是出租12 个月，或者不到12 个月，但是接手的人是自住或者同样出租就可以。

拖泥塘 下午3:52
@Helen Cai 蔡颖 我的理解是并不需要等到12个月后才申请rebate，交房后如果租出去了，凭租约(lease term longer than 12 months)就可申请rebate，对吗？

mike mao 下午3:57
@Helen Cai 蔡颖 @群主(Tony Tang) 就是如果出租，交房时要补交hst ，然后到税局申请rebate?

Scott 下午3:59
这笔钱你closing时候律师会让你付的。然后再拿租约去申请退款。

Helen Cai 蔡颖 下午4:05

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gp/rc4231/rc4231-e.html

Helen Cai 蔡颖 下午4:07
@玫瑰手枪 这个是关于出租房退税的。你看看qualifying residential unit test. 里面说出租12 个月，或者小于十二个月，卖给别人自住或者出租就可以

Helen Cai 蔡颖 下午4:20
@Zhang Yi 24000 是安省的8%。另外房价在45万以下的，还有federal 的5%。HST 一共是13%

Helen Cai 蔡颖 下午4:20
最多能拿到27300

Helen Cai 蔡颖 下午4:22
@Zhang Yi 看电子表格的第四个tab

Zhang Yi 下午4:22
5%的GST rebate 到30多万就没了，所以30多万的楼比40多万以上的退的少。这是我学习下来得到的结论。难道我错了？

Helen Cai 蔡颖 下午4:25
35万的退最多。27300

Helen Cai 蔡颖 下午4:26
到45 万federal退税没了。

Helen Cai 蔡颖 下午6:34
在安省买新房要付房价13%的合并税（HST）。对于符合条件的买家，有一定的退税。符合条件的有两种：一种是买来自住，作为主要居住房；另一种是买来出租，作为租客的主要居住房。这两种情况退的税金额是一样的，不一样的是操作方式和现金流。自住房的买家可以把退税部分转让（Assign）给房产商，由房产商代替买家申请退税，税务局会将退税部分直接给房产商。这样房产商就可以在交接房产的时候向买家少收可以退回的那一部分HST。所以一般房产合同上的房价都是税前价 + 13% HST - 退税部分。如果是出租房，没有特别的法律条款允许买家把HST转让 （Assign）给房产商。所以买家在交房的时候要多付给房产商商可退税部分，然后自己申请退税。那么要多交多少呢？下面我们来讲一讲退税的计算方式。

Helen Cai 蔡颖 下午6:49
安省的合并税是13%。其中5%是 Federal 部分，8%是 Provincial 安省部分。这两部分分别有各自不同的计算方式。先说Federal 部分。Federal 部分的退税根据房价不同，计算方式也不同。35万或者以下的房子，退36%：税前房价 x 5% x 36%。最多退$6,300。35 万以上，45万以下的房子，退税按房价的增加按比例递减：6,300 x (45万 - 房价）/ 10万。比如说40万的房子，就退3,150 = 6,300 x (45万 - 40 万）/ 10 万。45万或者以上的房子，没有 federal 部分的退税。

至于8%的Provincial 安省部分的退税，对于40万或者以下的房子，退75%：房价 x 8% x 75%。比如说房价是40万，退税就是 40 万 x 8% x 75% = 2万4千。四十万以上的房子一律退2万4千。

45 万或者以上的，因为已经不符合联邦退税条件，只有安省退税，所以保持2万4不变。

35 万到40 万的，联邦退税是6,300 x （45万 - 房价）/ 10万。安省退税是房价 x 8% x 75%。倒过来算，税前价就是 （listing price + 6,300 x 45万 / 10 万）/（6,300 / 10万 + 1.13 - 75% x 8%）。现在知道了税前价，再算联邦和安省的退税就容易了。顺便说一下，40万的房子，listing price 是 $424,850。

40万到45万的，联邦退税是6,300 x （45万 - 房价）/ 10万。安省退税是2万4。倒过来算，税前价就是 （listing price + 6,300 x 45万 / 10 万 + 2万4）/（6,300 / 10万 + 1.13 ）。现在知道了税前价，再算联邦和安省的退税。税前45万的房子，listing price 是 $484,500。

我之前贴的电子表格，你只要把listing price 打进去到符合价格区间的绿色格子里，其它都给你算出来了。另外还有英文的解释。写中文看起来轻松点。那个倒过来算的方式我花了很多时间才算出来的。把小学里面学的设 X，Y 都用上了。所以如果你心算没算出来的话，不用难过。我用了纸和笔的。

本人是吃瓜群众，精彩内容不愿意放过:-)

入群找拖泥塘，有事找sean大师。