微信群"Oakville地产投资群"的聊天记录如下:
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http://www.oaklife.ca/2016/11/23/买楼花还是现房-oakville地产投资群热点讨论/?from=groupmessage&isappinstalled=0
群主 tony tang :
http://info.51.ca/m/#/life/estate/2016-11/480512.html
花仙子 上午8:09
@群主(Tony Tang) 这损失可就大了 可问题是我们怎么可以知道开发商的信誉度呢？
Sean 萧森 上午8:30
要特别当心小的开发商，我一朋友在2003年的时候，在Don Valley附近买了一个楼花，当时五十万不到，拖了四年没有交房，后来就不了了之，只是退回定金
Sean 萧森 上午8:31
四年后加二、三十万也买不回当初的房子了
拖泥塘 上午9:04
@花仙子 通常来说，尽量选大的有名气的builder吧（不过也不是觉得的，去年还是前年，有家很大的builder就搞破产，害惨了好多人[难过]）
拖泥塘 上午9:06
@花仙子 还有就是Tarion warranty，这样万一出现最坏情况，deposit(好像有限额）还是能被cover的
Scott 上午9:10
如果开发商违约。Deposit 交给律师的一般都能拿回来。如果deposit直接交给开发商的就不一定拿的回来了。一般很大的builder，比如mattamy或者greenpark这种，deposit数目相对condo较少（condo前期需要交20%，大开发商freehold th或独立屋只需要交5到10万）都是直接交给开发商的。
拖泥塘 上午9:10
@花仙子 这就是前年的事儿[NO] 当时好多媒体电视都报到了
拖泥塘 上午9:11
@Scott 上面说的这个condo案子就是deposit叫律师
拖泥塘 上午9:12
@Scott 律师行会有个trust account，但是出事往往就在人们最想不到的地方[撇嘴]
Scott 上午9:12
律师一旦违约，律师协会会提供赔款。但是有一定金额限度。这个1000万的肯定拿不回来。
Scott 上午9:13
还是大开发商靠谱。[呲牙]
拖泥塘 上午9:16
@Scott 是啊，律师医生以及地产经济协会都有保险，可以赔一部分因为工作失误带来的损失，但是上面那个案列，很多人认为就是那个韩国律师自己参与了行骗，因为后来查出她在东窗事发前很快卖掉了自己的自主房[难过]
Scott 上午9:17
对对。当初闹的蛮大。这个律师说是逃韩国去了。
拖泥塘 上午9:25
@Scott 大开发商也未必就一定靠谱，urban corp够大了吧？加拿大十大之一，照样玩破产[撇嘴]
陈朝晖 上午9:32
其实我觉得要避开新盘，直接买现房，因为一般来讲现房地理位置好于新盘，而投资房子最重要的是地理位置，这是一，第二，现房价格一般会远低于新房，投资回报要好于新房，第三，楼花卖的时候是按交楼时预估价格卖的，也就是说买家交的现金是未来的价格确不能马上拿到房子，买现房是交现在房子的价格马上成交马上出租
陈朝晖 上午9:33
买现房，特别是lot大的现房旧房，房子老旧了花50万推掉盖个新的，马上是新房，而新楼盘地都小的一塌糊涂，什么都干不了
陈朝晖 上午9:37
老房子可租可住可持有可翻盖可改建可加建，地要大还可以拆开地分开卖，两块地连一起了还可以合并土地，想怎么玩就怎么玩，新盘真的玩不出什么花样来
拖泥塘 上午9:57
@陈朝晖 大师说得很有道理，我也很佩服[抱拳] 只是你已经到了练降龙十八掌的地步了，但是我们很多人还只是在扎马步的阶段[偷笑]
Scott 上午9:58
新房和旧房不同投资产品。各有优势
Sean 萧森 上午10:28
新房和旧房要穿插并进，新房前期投入少，管理和维修保养成本低；旧房是可以玩出花样，但要有时间和武功，全部请人做时间和成本都无法控制
陈朝晖 上午11:49
例一，2011年$365000多伦多楼花，一年内付掉20%7万出头的deposit, 2015年交房再付掉5%做down pay，共支付9万多点，final close时贷款appraiser 按周边现房成交价成交价估出$31万，银行按31万80%贷款，我又垫付2万做down pay，总共支付约12万过户然后出租，2016年由于建筑商原因，unit发了3次大水，一次建筑商修，剩下两次自己修，目前现值41万左右，5年增值5万，投入12万
丫丫爸爸 上午11:53
@Sean 萧森 house不一样。我的condo楼花也是不赚钱出手了
Sean 萧森 上午11:53
@丫丫爸爸 我从来都不碰condo
陈朝晖 上午11:55
例二，2013年36万McMaster 学生屋，一个月交房，20%首付，过户后大装修，出租，总投入9万多点，运营3年后，有些维修，总的下来，投入下降到6万多，房子现值56万向上，3年增值20万，初始投入9万
Brad Zhou 上午11:56
@陈朝晖 例一中的楼花是哪个盘？售价36.5万，估值才31万？麻烦直接告知楼盘名？
Sean 萧森 上午11:57
@陈朝晖 condo与独立屋没有可比性，能拿个独立屋楼花与旧房比较吗？
陈朝晖 上午11:59
@Brad Zhou Leslie 和401的tango2，CIBC 叫的appraisal
陈朝晖 下午12:00
2015年周边condo交易价大概在31万32万左右，appraiser以此为基础估的价
Sean 萧森 下午12:01
@陈朝晖 你的例子说明投毒、投汤、就是不要投康[调皮]
陈朝晖 下午12:02
@Sean 萧森 我没有独立屋楼花的经验，看过几个盘 太贵，地太小，不愿下手
陈朝晖 下午12:02
这个例子是两个极端，其他case
陈朝晖 下午12:03
介于这两个极端之间
拖泥塘 下午12:05
@陈朝晖 能否问下你那个condo的位置？应该不会在我最favourite的C01 Bay st corridor吧？
陈朝晖 下午12:07
第一，如萧大师说的不要碰condo，你要面对的是大建筑商的律师团队和会计师团队，作为个人是讨不到便宜点的
陈朝晖 下午12:08
第二是新盘价格是未来价格，真到未来时价格不一定涨到买价，有风险在里面
Zhang Yi 下午12:08
如果Bay corridor 能找到50左右的2房，月租3千以上。现金流应该可以打平吧，首付20%。
拖泥塘 下午12:14
@陈朝晖 哦，我知道你说的那个了，那一片都是李超人的公司开发的，以前一期开盘的时候很便宜，1+1大概20万出头
陈朝晖 下午12:18
@群主(Tony Tang) 是的
拖泥塘 下午12:22
@Zhang Yi DT两房很难租到3000以上的[流汗]
陈朝晖 下午12:25
当初看中了它的位置，地铁，go train station 走路不用10分钟，401和404就在旁边，街对面是医院，旁边宜家 Canadian tire，出租确实容易，没空租，但是，这又到了我另一个观点：投资房子不是靠租金，而是奔着增值去的，租金只是用来维持日常运作的，靠租金是成不了millionaire 的
拖泥塘 下午12:26
@陈朝晖 旁边不远处还有个go train站的
yaqing 下午12:30
@陈朝晖 那个位置三房的独立屋能租到多少？
陈朝晖 下午12:33
另一个观点是提高资金使用效率，也就是尽量减少自己的现金投入，尽量增加贷款比例，用租金支付利息，以增加投入产出比。比如，100万的房子增值20万，全现金购房的人投入产出是20%，而只付20%首付的人投入产出是100%
拖泥塘 下午12:33
@陈朝晖 当时有个朋友约我去看过那个地方，我记的还在ikea里吃的lunch(套餐很便宜哦)。当时开的是concord的第一栋condo，有个经济排了一夜的队，拿了个小1+1不到20万，说$5000块可以转给我[微笑] 我说不出哪里不好，但就是没有强烈想买的感觉，后来那个朋友买了，我后来就买了Aura
陈朝晖 下午12:51
再一个观点是正现金流，正现金流是命根子，再怎么强调都不过分，在市场萧条的时候，经济震荡的时候，负现金流的人会被震出去，破产，force closure，淘汰出局，正现金流的人会幸存下来，甚至有资金低价收购被震出局的人低价出售的房产。所以，正现金流是命根子
悟*道 下午12:54
正现金流是拿着现在市场的租金价格和不可预知的未来做压力测试，那一天假如真来了，租金还会保持今天的行情吗？拿什么担保到那天你刚好还是正现金呢
陈朝晖 下午12:56
@yaqing 我不是很确定，那个区我没有3房独立屋，但一般作research时我会到kijiji，Craigslist和中介网站上调研周边正在出租的租金，比如两房独立屋，三房独立屋和四房独立屋在那个区的租金，就可以大致推算3房独立屋租金范围，根据大街小街，房间大小，装修状况和厕所个数作微调
陈朝晖 下午12:59
@悟*道 如果大量的人破产丢了房子，他们会四处租房子住，房东数量减少了，房客数量增多了，供求关系失衡，供小求大，租金会上涨而不是下调
Oakville豪宅SUSAN4165083789 下午1:01
问题是目前不管是买独立屋楼花还是买现房独立屋，或Condo楼花，Condo现楼，哪个房子能有正现金流呢？出租良好，收入高的才行啊，在哪？如果自己不Handy的话，一直要找人做， 能找到有正现金流房子的就是高人或大师了
陈朝晖 下午1:01
所以，如果不想在艰难时期到处去求别人租给你家房子住，就要把风险控制在可承受的范围内，不要超越你的能力
陈朝晖 下午1:02
确实现在房价高涨，好deal确实难找了，正现金流不容易，但也不是不可能
悟*道 下午1:03
美国经融危机时，房价大跌，那会租金暴涨了吗？求证一下
yaqing 下午1:03
@陈朝晖 我正好有那个区的独立屋 不知是否应继续持有
陈朝晖 下午1:06
省府市府都从政策上向高密度住宅倾斜，比如把独立屋改duplex, triplex, 政府支持，保险公司支持，改建或加建一下老房子可能就可以实现正现金流了。当然，这是我个人观点，不代表适应任何人
陈朝晖 下午1:08
@yaqing 我瞎说您瞎听哈，不动产就是打死都不要动的产业，buy and hold，是最简单的经营方式，也最有效，但一定尽量正现金流，或少负现金流
Oakville豪宅SUSAN4165083789 下午1:09
经济危机时，失业率上升，人们的各种需求会下降，房屋卖多买少，价格会下降，利率也会下降，房子装修需求下降，大房子需求下降，不过住房是刚需，一般的房子出租数量应该会上升[表情]，价格会微微上涨[表情]？
Oakville豪宅SUSAN4165083789 下午1:28
其实多伦多的地产已经是全球化了，加拿大的经济对其有影响，国际资金的进出对其影响也不容忽视。
Oakville豪宅SUSAN4165083789 下午1:29
汇率，利率，留学，移民，中国，美国，欧洲，经济，政治，均会对大多地区的地产进行影响。
Oakville豪宅SUSAN4165083789 下午1:31
正现金流才是皇道！@陈朝晖
拖泥塘 下午1:40
@悟*道 我记得金融危机时大多地区房价有些区是有明显降幅，比如富豪山庄，还有当时开的姐夫村新盘，号称直降10万，有个同事买之前还特地去问了住在附近的几户华人。但是很快房价又蹭蹭地开涨了[微笑]
Oakville豪宅SUSAN4165083789 下午1:40
还有个抗风险能力的问题，敢抢白菜的人都是豪杰。没有充足的资金实力哪敢抢啊！
丫丫爸爸 下午1:40
在房地产大周期中，萧条期，上升期，繁荣期的操作手法不一。有buy and hold, flip, cash is king等不同的strategy.
拖泥塘 下午1:41
@悟*道 至于租金当时有没有暴涨不知道，但是在DT租房的朋友说当时租金还是坚挺的
悟*道 下午1:47
@群主(Tony Tang) 个人感觉加拿大金融，税收体系比较健全，正现金流或稍负这样的房子并不少，靠房租收益实在没什呢意思，靠房产价格溢价还靠谱点、但未来几年还涨多少我们到底在吃甘蔗的哪一节就是纯个人的判断了
陈朝晖 下午2:20
@Oakville豪宅SUSAN4165083789 同意你说的，但是我认为经济萧条的时候出租屋数量会下降，因为房东数量会减少，因为一部分负现金流的房东可能因失业或其他因素资金链断掉而把房子丢给银行，而导致出租屋变空屋
云 下午2:24
@陈朝晖 经济萧条最受影响的就是那些租客群体，租客失业了赖房租房东乃至如何？况且目前美国大势不错经济增长很好，只要手中房产握住了两三年，涨幅已经惊人了，可以做HELOC拿出个百八十万补亏空，租金不是个事儿。最关键是要早进场，抢位要早，最后入场的风险确实高，任何投资都是这样吧？
云 下午2:26
并且要学会自救，要以群主大人为榜样，大力发展各族人民踊跃接盘，不出三五年在座各位害怕崩盘吗？
陈朝晖 下午2:31
经济转暖时要用heloc 扩张，转冷时要适当还回去一些以减少风险
陈朝晖 下午2:34
我的想法是无招胜有招，不管经济周期在哪一步，风险控制好了都没问题，经济形势再好，风险控制失控都会导致不可接受的损失，投资到一定地步就是资本调控问题，而不是买卖房子的问题了
陈朝晖 下午2:35
无论何时，频繁买卖房子成本都过高，不值得了
拖泥塘 下午2:38
@陈朝晖 难怪@悟*道 老在思考调控问题[悠闲]
陈朝晖 下午2:39
买入几个值得一生拥有的房产，通过refinance或heloc 取出现金或存入现金的方法调控现金流，把风险控制在可承受范围内才好，heloc不是只有用来取钱的